让不动产“动”起来

　　访上海华燕置业策划有限公司总裁胡炯

　　文/黄罗维     来源：理财周刊

　　在申城的房地产市场，很多人对上海华燕置业策划有限公司都是颇为熟悉的， 1995年公司成立之初的主要方向是营销代理，后转向房地产开发。1997年9月，公司开发的首个楼盘凯旋公寓，荣获了“上海市品位楼盘”、“上海市优秀房型奖”，到2005年，华燕公司已成为“中国房地产策划代理百强企业”。日前，记者采访了该公司总裁胡炯。

　　房屋“三权”相辅相成

　　“房地产有‘三权’，它们是相辅相成的。”胡炯这样对记者说：“房屋首先是有所有权，因为房子是你的嘛，与此同时你的所有权也决定了你有使用权，所以房产投资从这个角度来说就是放弃使用权而获取租金，或者放弃所有权得到差价。但我们可以看到的是，在宏观调控之后随着相关税费的增加，交易的成本已经相当高了，于是很多人就把房子捂在手中不再进行交易，而这时候，房屋的另一大特点抵押权的作用就显现出来了，比如可以把房产抵押来获取资金。从实际操作来看，投资者可以通过租赁、抵押、贷款来把房屋的这三种权利充分利用起来，从而实现收益的最大化。”

　　胡炯说，华燕近期之所以会推出一系列新业务，其思路还是来源于广大购房者的需求。从这一层面来说，投资者需要资金，银行则需要房贷这一块资产，而像华燕这样的专业机构就把这两者结合了起来，起到了一个“润滑剂”的作用。像无交易转按揭就是从满足客户的实际需求入手，应该说自开办以来获得了相当不错的市场反响。

　　2007年楼市有新特点

　　胡炯对2007年的楼市还是表现出了较为乐观态度，他认为2007年的楼市要比2006年好，其主要表现是交易量将会有所上升。这也是由多种因素造成的，比如国家的宏观调控政策主要是为了控制房价的涨幅，而不是要让交易清淡下来。另外无论是开发商、中介商还是投资者，都需要有一定的交易量来维持市场的“生态”。

　　其次，他觉得市场的创新将是一个大趋势，像近一段时间以来，房地产市场也出现了不少新的变化，比如原来二手房交易都是靠门店为主经营的，而现在华燕则推出了二手房“独立经纪人”，把网络和经纪人结合了起来，公司采取与经纪人分成并为他们提供信息和交易平台，这在业内也掀起了不小的波澜。他说：“创新主要体现在交易模式和交易方式两个方面，比如说我们现在推出的‘独立经纪人’就是一种创新的探索。目前经纪行业正处在阵痛之中，面临着新旧模式的撞击，改造经营模式、创新盈利模式是必然之路，否则就是血的教训。”他的观点是，是经纪人养活了经纪公司，因此从重要性来看，客户和经纪人要放在前面，经纪公司只是提供了一个平台，如果说客户是“上帝”的话，经纪人就是引来“上帝”的人。“市场竞争的最终结果就是终端客户受益。”他说。

　　让不动产“动”起来

　　胡炯最后提出了一个观点，那就是房屋理财。这其实是一个非常广泛的概念，从当前房地产市场的实际情况来看，许多房产都沉淀在投资者手中，这一块优质资产还没有得到有效的利用。从这一角度来说，其实就可以采取一些有效的理财手段，盘活这些房产资源，让不动产真正“动”起来，从而给投资者带来现实的收益。

　　对此，华燕公司是这样理解的，房屋理财就是投资人向专业的理财规划咨询，将已投资的房产运用租、押、贷等手段，合理地获取最大化投资收益的一种理财方法。该公司目前已推出了一系列业务，包括：为有住房按揭贷款客户提供无交易转按揭业务咨询; 为有2套以上全产权房的个人提供贷款业务咨询；为有合法资金20万元以上的个人代理稳健高效类的投资产品；为中小企业提供财务顾问、融资方案并协助实施等。

　　房屋理财对许多投资者来说可能还是一个新鲜事，但面对这变化多端的市场，其实我们也要早作准备，更好地把握其中的脉络，让自己的房产通过合理的理财手段获得最大收益。